數據顯示,繼10月創年內新低后,11月40家房企融資總額大幅反彈,融資總額僅次于今年3月的年內最高點。與此同時,多地購房政策有所調整,鄭州提高了住房公積金貸款額度,但也有黑龍江等地收緊了調控政策。

業內人士認為,在房企融資的水龍頭已經被管住的背景下,行業政策在“因城施策”層面出現邊際改善的概率在增加,未來更多城市可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩定房地產市場的政策,但“房住不炒”、“穩地價,穩房價,穩預期”的大基調不會變。

房企融資總額環比大漲

同策研究院的最新數據顯示,11月,40家典型上市房企融資總額904.36億元,環比大幅上漲283.49%,融資總額僅次于今年3月的年內最高點。債權融資方面,11月,40家房企債權融資金額767.20億元,環比增加235.75%。其中,融資總額排名第一的是其他債權融資(具體融資方式包括向金融機構借款、發行資產證券化產品、定向融資計劃、發行永續資本證券、債權轉讓等),為267.39億元,占比29.57%,環比增加338.86%。排名第二的是公司債,融資金額203.45億元,占比22.50%,環比增加101.28%。排名第三的是境內銀行貸款,融資金額98.97億元,占比10.94%,環比增長145%。

股權融資方面,11月,40家房企股權融資金額為137.17億元,占比15.17%,環比上漲1773.19%。其中,境內再融資金額為54.45億元,占比6.02%,環比上升675.72%;港股上市房企通過海外配股方式進行融資,總金額為82.71億元,占比9.15%,除部分房企的股票期權計劃,華潤置地和碧桂園進行了新股配售。

值得注意的是,境外融資依舊強勢。同策研究院數據顯示,11月,40家房企外幣融資總額為391.44億元,環比增加172.55%,占融資總額的43.28%。其中,美元融資總額231.49億元人民幣(32.93億美元),占融資總額的25.60%;港元融資總額為159.95億元人民幣(178.11億港元),占比17.69%,環比增長近21倍,主要來源于海外銀團貸款與海外配股融資。

從11月40家房企融資成本來看,在已披露的數據中,融資成本均小于8%。融資成本最低的是萬科發行的最新兩期中期票據,發行金額分別為4.23億美元和3億美元,融資成本為3.15%和3.5%。融資成本最高的是建業地產發行的于2023年到期的2億美元優先票據,票面利率為7.9%。

同策研究院研究員陳朦朦認為,雖然11月房企融資金額大幅反彈,但房企融資難的問題依舊毋庸置疑:一方面,11月股權融資金額及占比大幅增加,多家房企進行新股配售及出售項目子公司股權進行股權融資,在債權融資渠道緊鎖的情況下,股權融資成為房企不得已的選擇;另一方面,境外融資依舊是房企融資的主要渠道,雖然11月外幣融資總額占比有所下降,但金額仍大幅上升,環比增加172.55%,海外銀團貸款重現,這也意味著境內貸款難度很大。

中原地產首席分析師張大偉則認為,整體看,房地產行業資金緊張,房企抓緊窗口期大量大額度發行美元債,2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。“美元債是部分房企的重要資金補充,但因為額度原因,很難成為最主要來源,美元債的井噴對緩解部分企業融資有很大好處。”他說。

差異化調控仍在擴圍

11月以來,全國已經有上海、廣州、深圳、佛山、成都、鄭州等地相繼調整了購房政策。12月4日,鄭州提高了住房公積金貸款額度,由60萬元提高至80萬元。對此,諸葛找房數據研究中心分析師國仕英認為,公積金貸款額度的提高,一方面可以緩解剛需購房者的貸款壓力;另一方面,是為了吸引人才增加就業。公積金新政后,鄭州的房地產市場預計會有所好轉,但整體仍保持穩定運行。

國仕英同時表示,今年鄭州房地產市場調控較為嚴格,“金九銀十”期間新建商品住宅成交量不足萬套,成交量處于歷史相對低位,房企降價促銷也并未換來成交量的上漲。近期,多個城市在公積金及人才購房方面都有一定程度的放寬政策,鄭州公積金貸款額度提高也是在情理之中。

“整體看,政策逐漸開始雙向調控,最近大灣區多地調控密集松綁,但也有黑龍江等地發布了收緊政策。”張大偉說。

12月3日,黑龍江省住建廳、省自然資源廳等6部門聯合發布《關于進一步加強全省房地產市場監管的通知》,明確全省房企購置開發土地資金不得來自金融貸款,同時對房企按信用評價進行等級分類,實行差異化監管。

值得注意的是,12月1日,央行行長易綱在《求是》雜志上撰文稱,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,按照因城施策原則,加強對房地產金融市場的宏觀審慎管理,強化對房地產整體融資狀況的監測,綜合運用多種工具對房地產融資進行逆周期調節。

招商證券研報認為,“經濟、風險、民生”是房地產政策必須考慮的三大目標,而近期經濟下行壓力加大的權重或在上升。4~8月份以來的政策收緊更多或是以“防風險”為出發點,針對房地產融資端的收緊幾乎“全覆蓋”房企各個融資渠道,也即該管住的水龍頭已經被管住。近期央行調查統計司原司長盛松成“不將房地產作為短期刺激經濟的刺激手段,不應與政策繼續收緊劃等號”的表述或代表房地產亦不能拖累經濟的一些觀點。在房企融資的水龍頭已經被管住的背景下,行業政策在“因城施策”層面出現邊際改善的概率在增加,但“房住不炒”、“穩地價,穩房價,穩預期”的大基調不會變。