“喝茶費100萬”、“千萬豪宅日光”、“學位房跳價”、“南山和寶安中心區房價暴力拉升”……這些都是最近深圳樓市的熱詞。

這么多刺激性字眼,讓很多原本還處于觀望的深圳置業者,焦慮到戴著口罩都要去看房。

近期,深圳又有個別片區開啟了“魔幻”的漲價模式,同時也出現了一些亂象,引發相關部門高度關注并出手整治。另一邊,二手房放盤量大增,一些急于出手的房源也不在少數。為何部分區域的房價異動,深圳樓市會如此分化嚴重?證券時報記者對此進行調查。

置業者:樓市讓人看不懂

“真的有點不可思議,我最近在南山和寶安區看了好幾個小區,沒想到房價突然大漲,學位和其他配套其實沒什么變化,我完全看不懂。”正值周末,剛把自己一居室房子賣掉想換三居室的黃華在羅湖紅嶺片區看房,“沒辦法,我只能回羅湖看看,這里價格比較穩定。”

記者發現,最近深圳市場的熱點片區可以大致分為三類:一類是地理位置優越,一類受學位房資源驅動,另一類則受利好規劃驅動。以寶安區的西城雅筑和南山的華潤城潤府作為“典型代表”。參照深圳市占率較高的中介機構數據,近期華潤城潤府二期整體上調掛牌價的有大約5套,其中有一套在4月6日上調112萬元,最高的掛牌單價已經超過每平方米18萬元,同小區在去年11月的實際成交均價在每平方米13萬至14萬元左右。而在臨近的寶安中心區片區,受前海擴容等預期刺激,最近的二手房價也大幅上漲,西城雅筑小區今年以來的成交均價已飆升至每平方米10萬元左右,而去年同期的成交均價則介于每平方米7萬至8萬元之間。

不過,在黃華和多數深圳普通置業者看來,最讓人看不懂的還是優質學位房,其中福田八卦嶺片區的房價變化在置業者心中堪稱“神奇”。以八卦四路的翠馨居為例,記者調查發現,去年上半年該小區接近31平方米的房源成交價是180萬元左右,到了9月份成交價已經達到220萬元,如今的成交價格已經達到每平方米9萬元。造成這種現象的原因,正是“學位之爭”。

去年年初,市場就傳出荔園小學東校區將建在八卦嶺的消息,而荔園小學正是深圳的“名校”。去年6月,荔園小學東校區建設有了進展,相關地塊上的汽車城開始拆除。這時,周邊小區房價開始突飛猛進,甚至還傳出紅嶺中學也將進駐八卦嶺片區,業主紛紛“惜售”。不過,有房產中介告訴記者,最近又傳出八卦嶺片區新建的中學為筆架山中學,一些業主開始松手拋盤。

可以說,八卦嶺的房價隨著學位的變化而超前反應,著實是深圳優質學位房市場的經典例子。“即使真的是荔園小學東校區,但學校都還沒出地面,具體招生范圍也沒確定,八卦嶺片區房價就如此異動,萬一哪個小區沒被劃進學校招生范圍,怎么辦?“黃華很是感慨。

虛高報價背后:金融加杠桿應當關注

那么,在樓市火熱的片區,被大幅抬高的報價背后又隱藏著哪些秘密?

記者在南山后海、科技園片區調查,多位房產中介人員表示:“我們的報價都是業主真實的報價,過高掛牌價的房源的確有成交,但只占少數。”

在南山后海片區,有市場消息指出該片區許多小區的二手房價格在近期上漲超過10%。不過,許多小區其實在近一個月深圳樓市恢復以來并未成交。深圳房地產中介協會提供的數據顯示,以三湘海尚小區為例,3月份的實際成交均價為每平方米126384元,相比1月份每平方米125981元的實際成交均價,上漲幅度也僅0.3%。

此外,房產中介人員告訴記者,有業主將房源報價大幅抬高,以期通過“高評高貸”的方式,向銀行做經營抵押貸款,特別是現階段,多數銀行經營貸利率相比房貸利率更低,這種做法存在一定套利空間,或以轉按揭的方式予以高位套現。

這部分業主的金融加杠桿行為,應當引起關注。與此同時,雖然最近深圳市場的二手房成交量上升,但各大中介機構的放盤量也明顯增加。在南山后海,“豪宅”寶能太古城在一家中介機構的放盤量就達到81套。在福田、羅湖、龍崗等片區采訪時,記者隨機向多位置業者詢問,得到的答案都是最近接到很多中介打來電話推銷房源,而且可選擇的范圍變大,甚至還有許多低于市場價出售的房源。而在這些房源中,更有部分業主提出一次性付款的要求,可以有更多的價格空間。

這樣的情況在房產中介眼里,原因或在于部分業主急于“套現”。

市場分化嚴重置業者仍需謹慎

只是,在“千萬豪宅”售罄等各種消息影響下,深圳的置業者顯得很躁動。上周末,記者在羅湖區多個小區進行調查就發現,即使羅湖區的房價一直相對比較平穩,但看房的人也絡繹不絕。有房產中介人員笑說,沒坐上10分鐘,又有客戶來看房。

從成交數據來看,深圳中原研究中心的數據顯示,3月深圳二手住宅成交套數為8008套,環比上升3.8倍,二手房均價小幅上升至每平方米59048元。值得注意的是,由于過戶數據與實時成交具有一定的時間差,3月過戶的二手住宅實際上主要為去年11月到2020年1月簽訂成交協議的房源。而在4月第一周,深圳二手住宅成交1519套,環比下降22.4%。上周深圳二手住宅成交環比再下降15.6%。在成交活躍的樣本房源中,房價上漲的占比為52.5%,下跌的占比為47.5%。

放在全國范圍來看,深圳樓市的表現的確顯得很特別,而且樓市分化現象較為嚴重。這時,一些違規現象也再次發生,相關部門高度關注并出手整治。

近日,深圳市寶安區住建局發布通知稱,寶安區房地產市場近期相繼出現購房繳納“喝茶費”、“更名費”的消息,涉及多個樓盤,將開展打擊房地產開發企業、中介機構收取“喝茶費”、“更名費”等價外費用違法行為的行動。隨后,南山區住房和建設局官網發出通知,指出收到相關投訴,反映個別中介從業人員涉嫌惡意炒作、哄抬房價,對此情況將高度關注。

深圳房地產中介協會也發出鄭重提示,指出近期深圳二手房放盤量、成交量均有增加,個別新房項目旺銷,于是部分自媒體以及部分中介從業人員,刻意夸大宣傳或“斷章取義”,營造樓市追漲氛圍,極大擾亂了房地產市場秩序。根據調查發現,所謂“市場火熱”現象是由個別業主放盤報價“虛高”,部分自媒體輿論宣揚導致的,不具有深圳全市代表性,僅是部分片區個別樓盤的個別現象,并且實際成交與報價相差懸殊。

深圳房地產中介協會研究部主管華洪表示,疫情之下全球經濟前景不明朗,市場避險情緒升溫,導致一些樓市資金更青睞優質地段的優質項目,也讓深圳一些片區的房價出現明顯上漲。深圳市場分化現象嚴重,這種房價上漲是否具有可持續性,需要置業者高度關注。美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,目前深圳一些熱點片區房價快速上漲,但更多的區域價格則保持平穩。另一方面,部分資金緊張的業主,確實也出現快速出貨的需求??梢耘袛嗟氖?,仍在買入的客戶抱著長期看好的心態,而且也期望更多的規劃利好出臺,但相反的一面,經濟下行及收入下降的預期明顯,部分置業者或出貨以套現,或推遲入市,這個分化的趨勢將會延續整個第二季度,甚至第三季度。